공사대금 변호사 — 미지급 공사대금 회수와 소멸시효 대응

공사를 한 사람(수급인·하수급인)의 공사대금채권은 민법 제163조 제3호에 따라 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다. 일반 채권 10년이 아니라 3년이라는 점을 반드시 기억하셔야 합니다.

시효의 기산점은 원칙적으로 보수를 청구할 수 있는 때, 즉 공사를 완성하여 목적물을 인도한 때입니다. 다만 약정으로 지급기일을 따로 정한 경우에는 그 기일부터 진행합니다. 도급인이 회사(상인)인 경우라도 공사대금채권 자체는 3년 시효가 우선 적용되는 경우가 많습니다.

3년이 임박했다면 소 제기, 지급명령 신청, 가압류, 상대방의 채무 승인 확보 등으로 시효를 중단시켜야 권리가 소멸하지 않습니다. 시효 완성 직전이라면 즉시 변호사 상담을 권합니다.

결론부터 말씀드리면, 가장 확실한 방법은 소 제기 또는 지급명령 신청입니다. 시효 완성 전에 법원에 접수하면 그 시점에 시효가 중단됩니다.

민법상 시효 중단 사유는 청구(소송·지급명령·내용증명에 의한 최고), 압류·가압류·가처분, 그리고 채무 승인입니다. 다만 내용증명 등 단순 최고는 그 후 6개월 내에 소를 제기해야 중단 효력이 유지되는 잠정적 조치이므로, 시효가 임박했다면 바로 소송이나 가압류로 넘어가는 것이 안전합니다.

상대방이 일부라도 변제하거나 채무를 인정하는 각서·문자·녹취를 남기면 '승인'으로 시효가 새로 진행됩니다. 증거로 활용할 수 있으니 모든 연락을 보존하시기 바랍니다.

네, 채무 액수와 사실관계에 다툼이 적다면 지급명령(독촉절차)이 빠르고 비용이 저렴합니다. 인지대·송달료가 일반 소송의 1/10 수준이고, 상대방이 2주 내 이의하지 않으면 확정되어 곧바로 강제집행할 수 있습니다.

다만 상대방이 이의신청을 하면 자동으로 정식 소송(본안)으로 넘어가므로, 다툼이 예상되면 처음부터 가압류로 재산을 묶어 두는 것이 실효적입니다. 가압류로 부동산·예금·공사대금채권을 동결하면 상대방이 협상에 응할 가능성이 높아집니다.

실무상 가압류 + 지급명령(또는 본안소송)을 병행하는 전략을 많이 사용합니다. 사안에 맞는 조합을 상담 시 안내해 드립니다.

결론적으로 일정 요건을 갖추면 발주자에게 하도급대금을 직접 청구할 수 있습니다. 하도급법 제14조 및 건설산업기본법 제35조가 근거입니다.

구체적으로는 원사업자가 지급정지·파산하거나 사업자등록이 취소·말소된 경우, 발주자·원사업자·수급사업자 사이에 직접지급 합의가 있는 경우, 원사업자가 2회 이상 하도급대금을 지급하지 않은 경우 등에서 직접지급청구권이 발생합니다. 이 경우 발주자는 원사업자에게 줄 도급대금 범위 내에서 하수급인에게 직접 지급할 의무를 집니다.

다만 발주자가 이미 원사업자에게 지급을 마쳤거나 압류가 경합하는 경우 다툼이 생기므로, 부도 조짐이 보이면 즉시 직접지급 요청 통지를 보내 권리를 확보하는 것이 중요합니다.

원칙적으로 받을 수 있으나, '추가공사에 대한 별도 약정과 그 대금'을 청구하는 측이 입증해야 한다는 점이 핵심입니다. 단순히 일을 더 했다는 사정만으로는 부족합니다.

발주자의 지시·승인, 설계변경 내역, 추가 견적·합의 문자, 변경된 도면, 자재 투입 내역, 작업일보 등으로 '추가공사의 범위'와 '대금 합의(또는 합의가 있었다고 볼 만한 정황)'를 증명해야 합니다. 약정이 명확하지 않으면 부당이득 또는 상당한 보수 법리로 다투기도 합니다.

따라서 현장에서 추가 지시를 받으면 반드시 서면·문자·사진으로 남기시는 것이 분쟁 예방의 출발점입니다. 자료가 부족한 사건도 정황증거를 모아 청구가 가능한 경우가 있으니 상담을 권합니다.

네, 공사가 중도에 중단·해제되었더라도 이미 시공한 부분에 대해서는 기성고 비율에 따른 공사대금을 청구할 수 있습니다. 대법원도 미완성 공사의 경우 기성고 비율로 정산하도록 보고 있습니다.

기성고는 보통 '이미 투입된 공사비 ÷ (기투입 공사비 + 완성에 추가로 필요한 공사비)'의 비율로 산정하며, 다툼이 있으면 법원에 기성고 감정을 신청해 전문 감정인의 평가로 확정합니다. 누구의 귀책으로 중단되었는지(공사 지연·대금 미지급·발주자 사정)에 따라 손해배상이 추가로 문제 될 수 있습니다.

중단 시점의 시공 현황을 사진·동영상·작업일보로 즉시 보존해 두면 감정과 정산에서 크게 유리합니다.

사안과 법원 사정에 따라 다르지만, 다툼이 적은 사건의 지급명령은 수 주, 정식 본안소송은 1심 기준 대략 6개월~1년 이상 소요되며 기성고·하자 감정이 들어가면 더 길어집니다.

비용은 크게 법원에 내는 인지대·송달료와 변호사 보수로 나뉩니다. 인지대는 청구금액에 비례하고, 변호사 보수는 착수금과 성공보수로 구성하는 것이 일반적입니다. 감정이 필요한 사건은 별도의 감정료가 발생합니다.

법무법인 대진은 상담 단계에서 회수 가능성과 예상 비용·기간을 함께 검토해 드리고, 가압류·지급명령·본안소송 중 가장 실익이 큰 절차를 제안합니다. 정확한 견적은 계약서·내역서 검토 후 안내가 가능합니다.

핵심은 '대금을 회수할 재산을 미리 확보하는 것'과 '증거를 남기는 것' 두 가지입니다. 상대가 변제 능력이 있을 때 움직여야 실효성이 있습니다.

먼저 채무자(도급인·원사업자)의 부동산, 예금, 다른 현장에서 받을 공사대금채권 등을 파악해 가압류를 걸어 두면 재산 처분과 도주를 막을 수 있습니다. 건설 도급이라면 계약 단계에서 하도급대금 지급보증(건설산업기본법 §34)을 받아 두는 것도 강력한 안전장치입니다. 시공 중인 건물이라면 유치권(민법 §320)으로 점유를 확보해 담보로 활용할 수 있습니다.

동시에 계약서·내역서·작업일보·사진·정산 문자·세금계산서를 체계적으로 보관하시기 바랍니다. 부도 조짐이 보이면 지체 없이 상담하는 것이 회수율을 결정합니다.