전세사기 변호사 민상빈

보증금을 돌려받지 못할 위험이 보이면, 가장 먼저 대항력과 우선변제권을 지키는 조치부터 해야 합니다. 전입신고와 확정일자가 유지되도록 하고, 이사를 가야 한다면 반드시 임차권등기명령(주택임대차보호법 §3의3)을 먼저 신청한 뒤 이사해야 권리가 사라지지 않습니다.

동시에 임대인의 재산 상태와 등기부등본상 근저당·다른 임차인 현황을 확인하고, 보증금반환 내용증명을 발송해 이행을 최고합니다. 임대인이 처음부터 변제 의사·능력 없이 계약했다는 정황(무자본 갭투자, 다수 피해자, 명의대여 등)이 있으면 사기죄 고소도 검토합니다.

실무상 초기 대응 속도가 회수율을 좌우합니다. 경매가 임박했거나 임대인이 잠적했다면 가압류·임차권등기 등 보전조치를 서두르는 것이 좋습니다.

전세사기피해자 지원 특별법에 따라 관할 시·도에 '전세사기피해자 결정'을 신청하면, 인정 시 경매·공매 유예, 임차주택 우선매수권, LH 등 공공의 우선매수권 양도를 통한 매입임대 전환 등의 지원을 받을 수 있습니다.

주된 요건은 대항력 또는 확정일자를 갖추었을 것, 임대인의 보증금 미반환 의사·다수 피해 발생 우려, 보증금이 일정 한도 이하일 것 등입니다. 보증금 전액을 현금으로 보전해 주는 제도는 아니며, 경매 절차에서의 회수를 돕는 구조라는 점을 정확히 이해해야 합니다.

신청서와 임대차계약서, 전입세대열람, 경매 관련 서류를 갖추어 신청하며, 불인정 결정에는 이의신청이 가능합니다. 자신의 사안이 요건에 맞는지 사전 검토가 중요합니다.

HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보증에 가입한 임차인만 대위변제를 받을 수 있습니다. 계약 당시 또는 계약 기간 중 보증에 가입해 두었다면, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 먼저 임차인에게 보증금을 지급하고 임대인에게 구상합니다.

청구를 위해서는 임대차 종료, 보증금 미반환 사실, 임차권등기 또는 명도 가능 상태 등 보증약관상 요건을 충족해야 합니다. 보증 미가입자는 이 제도의 대상이 아니며, 대신 전세사기피해자 지원 특별법이나 경매 배당으로 회수를 도모하게 됩니다.

보증 가입 여부와 보증 한도, 청구 시점에 따라 회수 범위가 달라지므로 약관과 통지 기한을 정확히 확인하는 것이 핵심입니다.

전세사기는 임대인이 처음부터 보증금을 반환할 의사나 능력 없이 임차인을 속여 계약을 체결·유지했다는 점이 입증되면 형법 §347 사기죄로 처벌됩니다. 사기죄는 10년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금이며, 피해액이 5억원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법이 적용되어 형이 가중됩니다.

고소장에는 계약 경위, 임대인의 다른 피해자·무자본 갭투자·과다 근저당 등 기망 정황, 보증금 흐름을 정리해 제출합니다. 단순히 '보증금을 못 받았다'는 사실만으로는 사기 성립이 어려울 수 있어, 변제 의사·능력 없음을 뒷받침하는 정황 증거가 중요합니다.

형사 고소는 임대인을 압박해 합의·변제를 끌어내는 수단이 되기도 하지만, 형사 절차만으로 보증금이 자동 회수되지는 않으므로 민사 절차를 병행하는 것이 일반적입니다.

임대인이 파산·회생 절차에 들어가도 회수가 전혀 불가능한 것은 아닙니다. 확정일자와 전입신고로 우선변제권을 갖춘 임차인은 임차주택 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 배당받을 수 있고, 소액임차인은 주택임대차보호법 §8에 따라 일정액을 최우선으로 변제받습니다.

파산·회생 절차에서는 기한 내에 채권신고를 하고 배당요구 종기를 놓치지 않는 것이 핵심입니다. 담보권(별제권)으로 처리되는지, 일반 회생채권에 그치는지에 따라 회수 범위가 크게 달라집니다.

다만 임차주택에 선순위 근저당이 과다하거나 경매가가 낮으면 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 이 경우 보증보험·특별법 지원·임대인 개인 책임 추궁을 함께 검토합니다.

전세사기 사건의 변호사 비용은 사건 유형과 회수 방식에 따라 달라집니다. 보증금반환청구 소송은 청구금액에 연동한 착수금과 성공보수로, 형사 고소 대리는 사안 난이도에 따른 착수금으로 정하는 것이 일반적입니다.

전세사기는 민사 소송, 형사 고소, 경매 배당, 특별법 신청이 얽히는 경우가 많아 초기에 전체 전략을 세우고 비용 범위를 명확히 합의하는 것이 중요합니다. 회수 가능성이 낮은 사안에 무리한 비용을 들이지 않도록 사전 진단을 권합니다.

법무법인 대진 민상빈 변호사는 상담 단계에서 등기부·계약서·임대인 재산 상태를 검토해 회수 가능성과 예상 절차, 비용을 함께 안내합니다. 구체적 견적은 상담을 통해 산정합니다.

이른바 깡통전세나 무자본 갭투자라는 사실만으로 곧바로 사기죄가 되는 것은 아니지만, 임대인이 보증금 반환 능력이 없음을 알면서도 이를 숨기고 다수 임차인과 계약을 체결한 경우에는 형법 §347 사기죄가 성립할 수 있습니다.

핵심은 계약 당시 기망행위와 변제 의사·능력 없음의 입증입니다. 동일 임대인의 다수 피해자, 시세를 초과하는 보증금, 명의대여·바지 임대인 구조, 과다한 선순위 근저당 등이 중요한 정황 증거가 됩니다. 조직적·다수 피해 사건은 수사기관도 적극적으로 수사하는 경향이 있습니다.

다만 형사 처벌과 보증금 회수는 별개이므로, 고소와 함께 가압류·임차권등기·경매 배당요구 등 민사적 보전 조치를 병행하는 것이 회수 측면에서 유리합니다.