상가임대차 변호사 계약갱신·권리금·명도 분쟁 해결

결론부터 말씀드리면, 임차인은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 10년 범위 안에서 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없도록 규정합니다. 2018년 10월 개정으로 보장 기간이 5년에서 10년으로 늘어났고, 이는 개정 후 갱신되는 임대차에 적용됩니다.

다만 3기 이상 차임 연체, 거짓 임차, 임대인의 철거·재건축 계획 등 같은 조 제1항 각 호의 거절 사유가 있으면 갱신요구가 받아들여지지 않으니, 분쟁 전 계약서와 통지 시점을 먼저 점검하시기 바랍니다.

임대인이 정당한 이유 없이 권리금 회수를 방해했다면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인에게 임대인이 권리금을 받지 못하게 하거나, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위를 금지합니다. 손해배상액은 임차인이 주장하는 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

실무에서는 신규 임차인을 실제로 주선했다는 사실과 임대인의 방해 행위를 입증하는 것이 핵심입니다. 문자·통화 녹취·내용증명 등 증거를 미리 확보해 두시는 것이 유리합니다.

원칙적으로 환산보증금 이하 임대차에서는 차임·보증금 증액을 5% 넘게 요구할 수 없습니다.

상가건물 임대차보호법 제11조와 같은 법 시행령 제4조는 증액 청구의 상한을 직전 차임 또는 보증금의 100분의 5로 정하고, 증액 후 1년 이내에는 다시 올릴 수 없도록 합니다. 합의로 이보다 높게 정했더라도 상한을 초과하는 부분은 효력이 없습니다.

다만 환산보증금(보증금 + 월세×100)이 지역별 기준을 초과하는 임대차에는 제11조가 적용되지 않아 5% 상한이 그대로 적용되지 않을 수 있으므로, 본인 계약이 어느 범위에 속하는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차권등기명령과 보증금반환청구 소송으로 권리를 보전·회수할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제6조는 임대차가 종료된 뒤 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 합니다. 등기가 되면 점포에서 나가더라도 대항력과 우선변제권이 유지되어, 이후 새로 임차하려는 사람보다 보증금에 대한 권리를 앞세울 수 있습니다.

실무상으로는 먼저 내용증명으로 반환을 청구하고, 임차권등기명령을 받은 뒤 보증금반환청구 소송을 진행하는 순서가 일반적입니다. 건물 인도와 보증금 반환은 동시이행 관계이므로 명도 시점을 신중히 판단해야 합니다.

건물 인도와 사업자등록을 모두 갖추고, 확정일자까지 받아야 우선변제를 받을 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제3조는 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생긴다고 규정합니다. 나아가 제5조는 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인이 경매·공매 시 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있도록 합니다.

즉 사업자등록만으로는 대항력 요건의 일부에 불과하며, 확정일자가 없으면 우선변제 순위에서 밀릴 수 있습니다. 입점 직후 인도·사업자등록·확정일자 세 가지를 모두 갖추는 것이 안전합니다.

사업자등록 대상이 되는 영업용 상가에 적용되지만, 환산보증금 규모에 따라 적용 범위가 달라집니다.

상가건물 임대차보호법 제2조와 시행령 제2조는 영업용 건물 임대차에 이 법을 적용하되, 보증금에 월세의 100배를 더한 환산보증금이 지역별 기준(서울은 상대적으로 높고 그 밖의 지역은 낮음)을 초과하면 일부 조항만 적용된다고 정합니다.

다만 갱신요구권(제10조), 권리금 보호(제10조의4), 대항력(제3조), 폐업으로 인한 해지(제11조의2) 등 핵심 보호 규정은 환산보증금을 초과하는 고액 임대차에도 적용됩니다. 따라서 보증금이 크더라도 보호받을 수 있는 권리가 있으니 개별 검토가 필요합니다.

임대인이 갱신거절·조건변경 통지를 하지 않으면 종전과 같은 조건으로 1년 더 갱신된 것으로 봅니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제4항은 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 조건변경의 통지를 하지 않으면, 종전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정합니다. 이때 존속기간은 1년으로 의제됩니다.

묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든 계약 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 반면 임대인은 같은 방식으로 자유롭게 해지할 수 없으므로, 임차인에게 비교적 유리한 구조입니다.

계약서와 통지 자료를 바탕으로 적용 법조와 대응 방향을 먼저 진단한 뒤 절차를 설계합니다.

법무법인 대진 민상빈 변호사는 상담 단계에서 임대차계약서, 사업자등록 현황, 확정일자 여부, 차임 연체 내역, 갱신·해지 통지 시점, 권리금 계약서 등을 함께 검토합니다. 이를 통해 환산보증금 적용 여부, 갱신요구권·권리금 보호 적용 여부를 먼저 판단합니다.

이후 내용증명 발송, 임차권등기명령, 명도·보증금반환 소송, 손해배상 청구 등 사안에 맞는 절차를 단계적으로 안내해 드립니다. 분쟁이 본격화되기 전 통지 시점을 정확히 관리하는 것이 가장 중요하므로, 갱신·해지 시기가 다가오면 조기에 상담받으시길 권합니다.