상가임대차 변호사 계약갱신·권리금·명도 분쟁 해결

상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절하지 못하며, 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 3기 차임 연체 등 같은 법이 정한 거절사유가 있으면 갱신이 제한될 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 등 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 보호합니다. 방해 행위로 손해가 발생하면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 소멸합니다. 신규 임차인 주선·구체적 손해 입증이 중요하므로 사전 검토가 필요합니다.

상가건물 임대차보호법 제11조와 같은 법 시행령 제4조에 따라 차임·보증금 증액을 청구할 때에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다. 또한 증액 청구는 약정 차임의 증액 또는 임대차계약 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 다만 환산보증금이 대통령령이 정한 기준을 초과하는 임대차에는 이 증액 상한 규정이 적용되지 않을 수 있어 적용범위 검토가 필요합니다.

임대차 종료 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차인은 상가건물 임대차보호법 제6조에 따라 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기가 완료되면 건물을 비워 이사하더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 이후 보증금반환청구 소송을 제기하여 회수할 수 있으며, 절차 순서와 시점이 권리 보전에 직접 영향을 줍니다.

임차인이 건물 인도와 사업자등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력을 갖추고(제3조), 임대차계약서에 관할 세무서장의 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다(제5조). 우선변제권이 있으면 건물이 경매·공매될 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다. 다만 환산보증금이 기준을 초과하면 일부 보호규정 적용이 달라지므로 개별 검토가 필요합니다.

상가건물 임대차보호법 제2조는 사업자등록 대상이 되는 상가건물 임대차에 적용되며, 보증금에 월차임의 100배를 더한 환산보증금이 대통령령이 정한 기준을 초과하면 일부 규정의 적용이 제한됩니다. 다만 대항력(제3조), 계약갱신요구권(제10조), 권리금 보호(제10조의4) 등 일부 조항은 환산보증금 초과 임대차에도 적용됩니다. 적용 여부는 보증금·차임 산정에 따라 달라져 정확한 판단이 필요합니다.