부동산 분쟁 변호사 민상빈

상대방이 잔금 지급이나 소유권 이전 등 약속을 이행하지 않으면, 상당한 기간을 정해 이행을 촉구(최고)한 뒤 그 기간이 지나도 이행이 없을 때 계약을 해제할 수 있습니다. 처음부터 이행이 불가능해진 경우에는 최고 없이 곧바로 해제가 가능합니다.

근거는 민법 제544조(이행지체로 인한 해제)와 제546조(이행불능으로 인한 해제)입니다. 매수인이 계약을 어겨 해제하는 경우, 매도인은 계약금을 위약금으로 몰취할 수 있다는 특약(민법 §565 해약금)이 함께 적용되는 경우가 많습니다.

실무에서는 해제 의사표시를 반드시 내용증명 등 입증 가능한 방법으로 남겨야 하고, 최고 기간이 '상당한 기간'인지가 다툼이 됩니다. 해제 전 단계에서 변호사 검토를 받는 것이 안전합니다.

임대인은 임차인의 계약갱신요구를 원칙적으로 거절할 수 없으나, 주택임대차보호법 제6조의3에 정해진 정당한 사유가 있을 때만 거절이 가능합니다. 대표적으로 임대인(또는 직계존비속)이 실제 거주하려는 경우, 2기 이상 차임 연체, 임차인의 무단 전대 등입니다.

임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 1회에 한해 갱신을 요구할 수 있고, 인상폭은 5%를 넘지 못합니다(주임법 §7). 임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 발생합니다.

갱신 거절 통지 시기와 사유의 진정성이 핵심 쟁점이므로, 통지 문구와 시점을 신중히 관리해야 합니다.

부동산 명의신탁 약정은 원칙적으로 무효입니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조는 명의신탁 약정과 그에 따른 등기를 모두 무효로 규정하고, 같은 법은 위반자에게 형사처벌과 과징금까지 부과합니다.

다만 부부 사이나 종중 재산, 종교단체 명의 등 일정한 경우에는 조세포탈·강제집행 면탈 등의 목적이 없는 한 예외적으로 유효로 인정됩니다(같은 법 §8). 매도인이 선의인 계약명의신탁에서는 명의수탁자가 소유권을 취득하는 등 유형별로 결론이 달라집니다.

명의신탁은 유형 구분과 반환청구 가능 범위가 까다로워, 등기부와 자금 흐름을 함께 분석한 뒤 대응 방향을 정해야 합니다.

재건축·재개발 분담금은 관리처분계획에 따라 산정되므로, 분담금에 이의가 있으면 관리처분계획 자체의 위법성을 다투어야 합니다. 조합원은 관리처분계획 인가 처분에 대해 행정소송(취소소송)으로 다툴 수 있습니다.

근거는 도시 및 주거환경정비법 제74조(관리처분계획의 인가)와 제76조(관리처분계획의 수립 기준)입니다. 종전 자산 평가액, 비례율, 분양가 산정의 적정성이 주된 쟁점이며, 감정평가의 하자가 있으면 분담금이 달라질 수 있습니다.

관리처분계획은 인가·고시일을 기준으로 제소기간(통상 90일)이 정해지므로, 통지를 받으면 곧바로 검토를 받아 기한을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

경매 권리분석의 핵심은 말소기준권리를 찾아 그보다 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 선순위 권리(특히 대항력 있는 임차권)는 매수인이 인수한다는 점을 확인하는 것입니다. 인수 여부를 잘못 판단하면 낙찰 후 추가 부담이 생깁니다.

근거는 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의) 등이며, 임차인은 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 배당요구 종기와 확정일자 순위에 따라 배당 결과가 달라집니다.

등기부, 매각물건명세서, 현황조사서를 종합해 인수·소멸 권리를 가려야 하므로, 입찰 전 전문가의 권리분석을 받는 것이 안전합니다.

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면, 먼저 임차권등기명령을 받아 두는 것이 우선입니다. 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있기 때문입니다(주택임대차보호법 §3의3).

그 다음 보증금반환청구 소송을 제기하고, 판결을 받으면 임대인 재산에 강제집행(부동산 경매 등)을 합니다. 임대인이 재산을 처분할 우려가 있으면 소송 전 가압류로 책임재산을 확보해 둘 수 있습니다.

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 최우선변제(주임법 §8)로 일부를 먼저 배당받을 수 있으므로, 확정일자·전입신고 시점을 정리해 권리 순위를 확인하는 것이 좋습니다.

임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 등 권리금 회수를 방해하면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 권리금 상당액 범위에서 정해지며, 임대차 종료 후 일정 기간 내에 청구해야 합니다.

근거는 상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호)입니다. 임대인이 직접 사용하거나 신규 임차인이 임대료를 감당하지 못할 사정이 있는 등 예외 사유가 있으면 방해로 보지 않습니다.

신규 임차인 주선 사실과 임대인의 거절·방해 정황을 문서로 남겨 두는 것이 입증의 관건이므로, 협의 단계부터 증거를 확보해 두시길 권합니다.

부동산 사건 비용은 분쟁 유형, 소가(청구금액), 절차(소송·가처분·행정소송) 등에 따라 달라집니다. 통상 착수금과 성공보수로 구성되며, 사안의 난이도와 감정·증인 등 추가 절차 여부에 따라 조정됩니다.

법무법인 대진은 첫 상담에서 등기부·계약서·내용증명 등 자료를 검토한 뒤, 승소 가능성과 회수 가능성을 함께 따져 합리적인 비용 구조를 제시합니다. 무리한 소송보다 협상·조정으로 해결하는 편이 유리한 경우도 솔직히 안내드립니다.

정확한 견적은 사실관계와 자료를 확인해야 산정되므로, 보유한 서류를 지참해 상담받으시는 것을 권합니다.