명도소송 변호사 임대차 명도·인도 분쟁 대응

임대차 기간 만료, 차임 연체로 인한 계약 해지 등으로 임대차가 종료되었는데도 임차인이 건물을 비워주지 않을 때, 임대인이 부동산의 인도를 구하는 민사소송이 명도소송입니다. 단순히 점유자를 내보내는 것이 아니라 정당한 점유 권원 소멸을 전제로 인도를 청구하는 절차이므로, 먼저 적법한 계약 해지 또는 종료가 확정되어 있어야 합니다. 사안별 요건은 상담을 통해 검토하시기 바랍니다.

건물 임대차는 민법 제640조에 따라 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 상가건물은 상가건물임대차보호법 제10조의8이 우선 적용되어 연체액이 3기의 차임액에 이르러야 해지가 가능합니다. 연체 기수는 '연속'이 아니라 누적 합산액 기준이며, 해지의 의사표시가 임차인에게 도달해야 효력이 생깁니다.

명도소송에서 승소하더라도 판결의 효력은 소송 당사자인 그 점유자에게만 미칩니다. 소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면 그 제3자를 상대로 다시 집행해야 하므로 강제집행이 무력화될 수 있습니다. 점유이전금지가처분은 점유 현상을 동결해 이런 위험을 차단하는 보전처분으로, 통상 명도소송 제기와 동시에 신청하는 것이 실무입니다. 집행은 결정 후 14일 이내에 해야 합니다.

판결만으로 자력으로 내보낼 수는 없고, 자력구제는 법으로 금지됩니다. 승소 판결이 확정되면 집행문을 부여받아 관할 법원 집행관에게 부동산 인도 강제집행을 신청해야 합니다(민사집행법 제258조). 집행관이 임차인의 점유를 해제하고 임대인에게 인도하며, 남은 동산은 별도 절차로 처리합니다. 소송과 집행을 합쳐 통상 6개월 안팎이 걸립니다.

명도 청구와 함께 연체 차임, 계약 종료 후 인도 시까지의 차임 상당 부당이득, 미납 관리비 등을 한 소송에서 병합해 청구할 수 있습니다. 보증금은 명도와 동시이행 관계에 있어, 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 인도 의무가 함께 이행되는 것이 원칙이며, 연체 차임 등은 보증금에서 공제·정산합니다. 구체적 공제 범위는 사안에 따라 다르므로 상담이 필요합니다.

임대차 계약 시 또는 계약 중에 민사소송법 제385조의 제소전화해를 활용하면, 분쟁 발생 시 별도 본안소송 없이 화해조서를 집행권원으로 곧바로 강제집행할 수 있어 분쟁 해결 기간을 크게 단축할 수 있습니다. 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 계약 단계에서 명도 조항과 제소전화해를 함께 설계해 두는 것이 효과적입니다.