가압류된 집에 전입신고하면 보증금은 안전한가요?

실제 다루는 사건

• 주택임대차보호법상 대항력의 성립 요건
• 전입신고·점유와 대항력 발생 시점
• 부동산 가압류 등기의 시점 판단
• 가압류와 임차권의 선후 우열
• 우선변제권(확정일자)과의 구분
• 가압류 후 전입한 임차인의 위험
• 전세·월세 보증금 보호 점검 방법
• 분쟁 시 대응 방향

대항력은 '전입신고 다음 날 0시'에 생깁니다

주택임대차보호법 제3조에 따라 임차인이 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날 0시부터 제3자에 대한 대항력이 생깁니다. 이 대항력은 임차주택이 양도되거나 경매되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차를 주장할 수 있게 해 주는 권리입니다.

문제는 가압류와의 선후입니다. 부동산 가압류는 등기부에 기입등기가 되며, 그 등기 시점을 기준으로 효력의 우열이 정해집니다. 임차인의 대항력 발생 시점(전입 다음 날 0시 + 점유)이 가압류 등기보다 앞서면 임차인은 가압류권자에게 대항할 수 있지만, 가압류 등기가 먼저라면 임차인의 권리가 가압류에 밀릴 수 있습니다.

전입 전 반드시 등기부에서 가압류를 확인해야 합니다

따라서 전세·월세 계약을 하고 입주할 때는 전입신고 직전에 등기사항전부증명서를 확인해 이미 가압류·근저당 등이 설정되어 있는지 점검해야 합니다. 가압류가 먼저 등기된 집에 뒤늦게 전입신고를 하면, 이후 그 가압류가 본압류·경매로 이어질 때 임차인이 보증금 전액을 보호받지 못할 위험이 있습니다.

또한 대항력과 별개로, 확정일자를 받아 두면 주택임대차보호법 제3조의2에 따른 우선변제권을 확보할 수 있어 보증금 회수에 유리합니다. 이미 가압류가 있는 주택이라면 계약 자체를 재고하거나 보증금 보호 방안을 별도로 마련하는 것이 안전합니다. 구체적 우열 판단과 대응은 등기 시점·전입 시점·확정일자를 종합해야 하므로, 의심스러운 상황이라면 민상빈 변호사 및 전담팀과 상담하시길 권해 드립니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

최종 업데이트: 2026-06-05 · 작성: 민상빈 변호사 (법무법인 대진)