가압류가 말소기준권리가 되면 어떤 의미인가요?

실제 다루는 사건

• 말소기준권리가 될 수 있는 권리의 종류
• 가압류가 말소기준권리가 되는 경우의 효과
• 후순위 권리의 소멸과 선순위 권리의 인수
• 대항력 있는 임차인과 말소기준권리의 선후 비교
• 전입신고·확정일자와 배당의 관계
• 경매 매수 시 인수되는 권리의 확인
• 가압류권자의 배당참가 방법
• 권리분석상 흔한 오해의 정리

말소기준권리는 권리분석의 기준선입니다

부동산 경매에서 매각이 이루어지면 일부 권리는 소멸하고 일부는 매수인에게 인수됩니다. 그 경계가 되는 것이 말소기준권리입니다. 실무상 (근)저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 가운데 등기부에 가장 먼저 기입된 것이 말소기준권리가 되며, 그보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다.

예컨대 가압류가 가장 앞선 권리라면 가압류가 말소기준권리가 되고, 그 이후에 설정된 후순위 저당권·가압류·임차권 등은 매각으로 소멸하게 됩니다. 다만 말소기준권리보다 앞선 선순위 권리나 일정한 대항력 있는 임차권은 매수인이 인수할 수 있어 주의가 필요합니다.

임차인 대항력·배당과의 관계를 함께 봐야 합니다

주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 말소기준권리보다 앞서 전입신고를 마쳤다면, 그 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 반대로 말소기준권리보다 뒤에 대항요건을 갖춘 임차인은 원칙적으로 매각으로 그 권리가 소멸하며, 확정일자에 따른 우선변제권 범위에서 배당으로 보호받게 됩니다.

가압류권자 역시 배당요구를 통해 매각대금에서 채권을 회수할 수 있습니다. 다만 가압류는 본압류로 이행되어야 종국적인 만족을 얻을 수 있으므로, 본안소송과 배당절차를 함께 고려해야 합니다. 권리분석은 한 글자 차이로 결과가 달라질 수 있어, 민상빈 변호사 및 전담팀과 등기부와 경매기록을 함께 확인하시길 권합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

최종 업데이트: 2026-06-05 · 작성: 민상빈 변호사 (법무법인 대진)