실제 다루는 사건
- 형사 신고(사기죄) 접수처와 필요 증거
- 전세사기피해자 결정 신청처와 요건
- 임대차계약서·등기부·전입세대 확인 자료 준비
- 임대인의 기망·이중계약 정황 입증
- 다수 피해(동일 임대인) 사건의 공동 대응
- 피해자 결정 시 받을 수 있는 지원 내용
- 경매개시 전후 신고·신청의 시점 관리
- 형사 신고와 민사 회수 절차의 연계
신고는 두 갈래로 나누어 진행합니다
전세사기 대응은 목적이 다른 두 절차로 구성됩니다. 첫째, 가해자 처벌을 위한 형사 신고는 관할 경찰서에 사기죄(형법 제347조)로 접수합니다. 임대차계약서, 등기부등본, 보증금 송금내역, 임대인과의 대화·통화 내역, 이중계약·깡통전세 정황 자료 등을 정리해 제출합니다.
둘째, 특별법상 지원을 받기 위한 전세사기피해자 결정 신청은 거주지(또는 임차주택 소재지) 관할 시·도에 합니다. 두 절차는 별개로 동시 진행이 가능하며, 형사 결과를 기다리지 않고 피해자 결정을 신청할 수 있습니다.
피해자 결정 신청, 무엇을 준비하나요
전세사기피해자 결정은 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 정해진 요건을 충족해야 인정됩니다. 일반적으로 대항력 등을 갖춘 임차인일 것, 보증금이 일정 기준 이하일 것, 임대인의 변제 자력 부족이나 다수 피해 발생 등 사정이 요구됩니다. 신청 시 임대차계약서, 전입·확정일자 자료, 보증금 미반환 입증자료 등을 첨부합니다.
피해자로 결정되면 경·공매 절차 지원, 우선매수권, 금융·주거 지원 등을 받을 수 있습니다. 다만 요건과 지원 범위가 정해져 있어 모든 사례가 동일하게 인정·지원되는 것은 아니므로, 본인 사정이 요건에 부합하는지 사전에 검토하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
형사 신고와 피해자 결정 신청은 다른 건가요?
예, 별개입니다. 형사 신고는 가해자 처벌·수사를 위한 것이고, 피해자 결정 신청은 특별법상 지원을 받기 위한 행정 절차입니다. 두 가지를 동시에 진행할 수 있으며 서로의 결과를 기다릴 필요가 없습니다.
신고할 때 어떤 증거가 필요한가요?
임대차계약서, 등기부등본, 보증금 송금내역, 임대인과의 대화·통화 내역, 이중계약·깡통전세 정황 자료 등이 필요합니다. 기망 정황이 드러나는 자료일수록 도움이 됩니다. 삭제 전에 캡처 등으로 증거를 보전하세요.
임대인이 단순히 돈이 없는 경우도 사기 신고가 되나요?
계약 당시 변제 의사·능력이 없으면서 이를 숨겼다면 사기가 문제될 수 있으나, 단순한 자력 악화에 따른 반환 지체는 사기 성립이 어려울 수 있습니다. 계약 당시 정황 증거가 중요합니다.
같은 임대인에게 여러 명이 당했습니다.
동일 임대인의 다수 피해는 조직적 전세사기로 평가될 수 있고, 피해자들이 자료를 모아 함께 신고하면 수사와 피해자 결정에 도움이 될 수 있습니다. 다만 회수 순위 등은 개별적으로 따져야 합니다.
경매가 시작됐는데 지금 신청해도 되나요?
경매 진행 중에도 피해자 결정 신청과 관련 지원을 검토할 수 있습니다. 다만 배당·매각 일정과 맞물리므로 시점 관리가 중요합니다. 우선매수권 등 활용 가능 수단을 신속히 확인해야 합니다.
피해자 결정을 받으면 보증금을 다 돌려받나요?
피해자 결정은 특별법상 지원을 받기 위한 것이지 보증금 전액 보전을 보장하는 제도는 아닙니다. 경·공매 지원, 우선매수권, 금융 지원 등을 통해 피해를 완화하는 것이 목적입니다. 민상빈 변호사 및 전담팀이 절차를 지원합니다.
전세사기 신고 — 민상빈 변호사 무료 상담
첫 상담은 무료입니다. 사건 개요를 보내주시면 회복·대응 방향을 직접 안내드립니다.
⚖️ 법무법인 대진
민상빈 변호사 · 법무법인 대진
대한변호사협회 등록 변호사로서 본 분야 사건을 직접 수행합니다.
최종 업데이트: 2026-06-05 · 작성: 민상빈 변호사 (법무법인 대진)
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