실제 다루는 사건
- 대항력·우선변제권의 성립과 보증금 회수 순위
- 확정일자·전입신고 누락 시 대응 방안
- 임대인 기망에 따른 사기죄 고소 요건
- 보증금반환청구소송과 임차권등기명령
- 선순위 근저당·다가구 권리관계 분석
- 경매·공매 배당과 최우선변제 한도
- 전세사기피해자 지원 특별법상 구제 절차
- 보증보험·HUG 보증 활용과 한계
보증금을 지키는 권리부터 확인하세요
전세사기 대응의 출발점은 임차인이 가진 권리를 정확히 파악하는 것입니다. 주택임대차보호법상 ①주택의 인도와 전입신고를 마치면 대항력이, ②여기에 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 우선변제권이 있으면 경매·공매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다.
또한 같은 법은 일정 보증금 이하 임차인에게 최우선변제권을 인정해 일정 금액을 최우선 배당받도록 합니다. 따라서 자신의 전입·확정일자 시점, 선순위 근저당·다른 임차인 현황 등 권리관계 분석이 회수 가능성을 가늠하는 핵심입니다.
형사 고소와 민사 회수를 함께 진행합니다
임대인이 보증금을 반환할 의사나 능력이 없으면서 이를 숨기고 계약했다면 형법 제347조 사기죄가 문제될 수 있습니다. 다만 단순히 반환이 지체된 것만으로는 사기가 성립하지 않으며, 계약 당시의 기망과 편취 고의가 입증되어야 합니다.
형사 고소와 별개로, 보증금 회수를 위해서는 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 보전한 뒤 보증금반환청구소송과 경매 배당을 진행합니다. 전세사기피해자로 결정되면 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 경·공매 지원, 우선매수권, 금융·주거 지원 등을 활용할 수 있습니다. 권리 상황에 따라 가능한 구제 수단이 달라지므로 종합적인 검토가 필요합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
전입신고와 확정일자가 왜 중요한가요?
전입신고로 대항력이, 확정일자로 우선변제권이 생겨 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다. 이 권리의 유무와 시점이 회수 가능성을 좌우합니다. 누락되었다면 임차권등기 등 보완책을 검토해야 합니다.
임대인이 연락을 끊었습니다. 무엇부터 하나요?
임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 보전한 뒤 보증금반환청구소송을 준비하세요. 동시에 임대인의 재산을 파악해 가압류 등 보전조치를 검토합니다. 기망 정황이 있으면 사기죄 고소도 병행할 수 있습니다.
선순위 근저당이 많은데 받을 수 있나요?
선순위 채권 규모와 주택 가액에 따라 배당 가능액이 달라집니다. 최우선변제 대상이면 일정 금액은 우선 배당받을 수 있습니다. 권리관계 분석으로 회수 가능성을 가늠하는 것이 우선입니다. 사안별 검토가 필요합니다.
전세사기피해자로 인정받으면 뭐가 달라지나요?
특별법상 경·공매 절차 지원, 우선매수권, 금융·주거 지원 등을 활용할 수 있습니다. 다만 인정 요건과 지원 범위가 정해져 있어 모든 피해가 동일하게 지원되는 것은 아닙니다. 요건 충족 여부 검토가 필요합니다.
보증보험에 가입했으면 안전한가요?
전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관을 통해 보증금을 돌려받을 수 있는 경우가 많습니다. 다만 가입 요건·고지의무 위반 등으로 보증 이행이 거절될 수 있어, 보증 조건을 확인하는 것이 중요합니다.
임대인을 사기로 고소하면 보증금을 받나요?
형사 고소는 처벌을 위한 절차이고, 보증금 회수는 민사·경매 절차로 진행됩니다. 다만 형사 절차에서 합의·공탁이 양형에 작용해 회수 협상의 지렛대가 될 수 있습니다. 민상빈 변호사 및 전담팀이 병행 전략을 지원합니다.
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첫 상담은 무료입니다. 사건 개요를 보내주시면 회복·대응 방향을 직접 안내드립니다.
⚖️ 법무법인 대진
민상빈 변호사 · 법무법인 대진
대한변호사협회 등록 변호사로서 본 분야 사건을 직접 수행합니다.
최종 업데이트: 2026-06-05 · 작성: 민상빈 변호사 (법무법인 대진)
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