Question 1

임차인이 월세를 안 내면 바로 건물을 비우라고 할 수 있나요?

Accepted Answer

연체 즉시 비우라고 할 수는 없고, 일정 횟수 이상 연체가 쌓여야 계약을 해지할 수 있습니다. 주택 등 일반 건물은 민법 §640에 따라 연체된 차임 합계액이 2기(2개월분)에 달하면, 상가건물은 상가건물 임대차보호법 §10의8에 따라 3기(3개월분)에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

중요한 것은 '연속 2개월'이 아니라 누적 연체액이 기준이라는 점입니다. 예컨대 매달 일부씩 덜 내 누적 미납액이 두 달치를 넘으면 해지 사유가 됩니다.

해지하려면 먼저 내용증명으로 연체 사실과 해지 의사를 통지하는 것이 안전합니다. 통지 없이 곧바로 짐을 빼거나 잠금장치를 바꾸면 오히려 주거침입·재물손괴 등 형사 문제가 생길 수 있으니 반드시 법적 절차를 거쳐야 합니다.

Question 2

건물명도 소송은 보통 얼마나 걸리나요?

Accepted Answer

다툼이 크지 않은 사건은 소 제기 후 대략 4~8개월, 임차인이 적극적으로 다투거나 보증금·권리금 등 쟁점이 많으면 1년 이상 걸리기도 합니다. 1심 판결 후 임차인이 항소하면 그만큼 추가 기간이 소요됩니다.

판결이 확정되어도 임차인이 자진해 나가지 않으면 별도의 명도 강제집행(민사집행법 §258) 절차가 필요하고, 집행관 계고와 실제 집행 기일까지 다시 1~2개월 정도 걸립니다.

전체 기간을 줄이려면 소 제기와 동시에 점유이전금지가처분을 신청해 점유자 변경을 막고, 미지급 차임 청구를 함께 병합하는 것이 실무상 효율적입니다.

Question 3

소송 중에 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기면 어떻게 되나요?

Accepted Answer

피고를 상대로 받은 명도 판결은 원칙적으로 그 피고에게만 효력이 있으므로, 소송 중 점유가 제3자에게 넘어가면 그 판결로는 새 점유자를 내보내기 어려워 소송을 다시 해야 하는 상황이 생깁니다.

이를 막기 위한 장치가 점유이전금지가처분(민사집행법 §300①)입니다. 가처분 결정 후 집행을 해 두면, 그 이후 점유를 넘겨받은 사람에게도 본안 판결의 집행력을 미칠 수 있어(승계집행문) 새로 소송할 필요가 없습니다.

따라서 명도 사건은 소장 접수와 거의 동시에 점유이전금지가처분을 신청하는 것이 정석입니다. 가처분을 빠뜨리면 판결을 받고도 집행이 막혀 시간과 비용을 크게 낭비할 수 있습니다.

Question 4

승소했는데도 임차인이 안 나가면 강제로 내보낼 수 있나요?

Accepted Answer

가능합니다. 확정된 명도 판결이나 제소전 화해조서 등 집행권원이 있으면 관할 법원 집행관에게 부동산 인도집행을 신청해 강제로 건물을 비우게 할 수 있습니다(민사집행법 §258).

다만 임대인이 직접 짐을 들어내거나 자물쇠를 바꾸는 자력구제는 금지됩니다. 반드시 집행관을 통해야 하며, 집행관이 먼저 자진 인도를 촉구하는 계고를 한 뒤 정해진 기일에 노무 인력과 함께 강제집행을 진행합니다.

집행 시 남아 있는 임차인의 동산은 임의로 폐기할 수 없고 일정 절차(보관·매각)를 거쳐 처리합니다. 동산 보관·운반 비용, 집행관 수수료 등은 임차인에게 구상할 수 있으나 우선 임대인이 예납해야 하는 경우가 많습니다.

Question 5

임차인이 보증금을 안 줬으니 못 나간다고 버팁니다.

Accepted Answer

임대차가 끝났을 때 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 건물 인도 의무는 서로 동시이행 관계에 있습니다(민법 §536). 즉 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 건물 인도를 거절할 수 있고, 임대인 역시 인도받기 전까지 보증금 반환을 미룰 수 있습니다.

다만 보증금은 그동안의 연체차임, 관리비, 원상회복비용 등을 공제한 나머지만 돌려주면 됩니다. 따라서 실무에서는 '보증금에서 연체분을 공제한 잔액 지급과 동시에 건물을 인도하라'는 형태의 상환이행 판결을 받는 것이 일반적입니다.

임차인이 보증금보다 많은 금액을 연체했다면 반환할 보증금이 없으므로 동시이행 항변은 받아들여지지 않습니다. 정확한 정산을 위해 연체 내역과 원상회복 비용 자료를 미리 정리해 두는 것이 유리합니다.

Question 6

무단으로 전대(재임대)한 임차인을 내보낼 수 있나요?

Accepted Answer

가능성이 높습니다. 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 건물을 전대할 수 없으며, 위반 시 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 §629).

동의 없는 전대가 확인되면 내용증명으로 해지를 통지한 뒤 임차인과 전차인을 함께 피고로 하여 명도 소송을 제기하는 것이 보통입니다. 다만 건물 일부의 소규모 전대처럼 임대인에 대한 배신행위로 보기 어려운 예외적 사정이 인정되면 해지가 제한될 수 있습니다.

전대 사실 자체를 입증하는 것이 관건이므로, 현장 사진·전차인 진술·관리비 납부 주체 등 증거를 확보해 두는 것이 중요합니다.

Question 7

명도 소송 상담 비용이 궁금합니다.

Accepted Answer

건물명도 사건은 보증금·차임 규모, 점유자 수, 가처분·강제집행 진행 여부, 항변의 복잡성에 따라 비용이 달라지므로 일률적으로 말씀드리기 어렵습니다. 통상 가처분 신청, 본안 소송, 강제집행이 단계별로 나뉘어 진행됩니다.

법무법인 대진에서는 우선 임대차계약서, 연체 내역, 그동안 주고받은 내용증명·문자 등을 검토한 뒤 사건의 난이도와 예상 절차를 설명드리고, 그에 맞는 비용을 명확히 안내합니다.

무리하게 소송을 권하기보다, 제소전 화해나 자진 명도 합의로 더 빠르고 저렴하게 끝낼 수 있는지 먼저 검토합니다. 정확한 비용은 사건 자료를 바탕으로 한 상담을 통해 안내드립니다.

건물명도 소송, 점유 회복부터 강제집행까지

실제 다루는 사건

건물명도 소송의 성립 — 언제 임차인을 내보낼 수 있나

소송 절차의 흐름 — 가처분부터 강제집행까지

점유자의 주요 항변과 대응 — 보증금·유치권·동시이행

임대인이 흔히 하는 실수와 미리 챙길 것

자주 묻는 질문 (FAQ)