건물명도 소송, 점유 회복부터 강제집행까지

즉시는 안 됩니다. 주택 등 일반 건물은 민법 §640에 따라 차임 연체액이 2기분에 달할 때, 상가는 상가건물임대차보호법 §10의8에 따라 3기분에 달할 때 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 해지 의사를 통지(통상 내용증명)한 뒤 비로소 건물 인도를 청구하는 순서입니다.

다툼이 적은 사건은 변론 1~3회로 약 4~8개월, 보증금 정산·유치권 등 쟁점이 있으면 1년 이상 걸리기도 합니다. 판결이 확정되어도 임차인이 자진 퇴거하지 않으면 별도로 인도 강제집행 절차를 거쳐야 실제로 건물을 비울 수 있습니다.

판결의 효력이 미치는 상대가 달라져 명도 집행이 무력화될 수 있습니다. 그래서 소 제기와 함께 민사집행법 §300①의 다툼의 대상에 관한 가처분(점유이전금지가처분)을 먼저 신청해, 현재 점유자에게 점유를 고정해 두는 것이 안전합니다. 가처분 이후 점유를 넘겨받은 사람에게도 판결로 집행할 수 있습니다.

네. 확정판결 등 집행권원을 근거로 민사집행법 §258에 따라 집행관이 채무자의 점유를 빼앗아 건물을 채권자에게 인도하는 강제집행을 실시합니다. 건물 안에 남은 짐(동산)은 같은 조에 따라 반출·보관하고, 채무자가 찾아가지 않으면 법원 허가를 받아 매각·공탁하는 절차로 처리합니다.

보증금 반환과 건물 인도는 원칙적으로 동시이행 관계라 임차인이 동시이행항변을 할 수 있습니다. 다만 연체 차임·관리비·원상복구비 등은 보증금에서 공제되므로, 실제 반환할 보증금 액수를 정산해 다투면서 그 금액의 지급과 상환으로 건물 인도를 함께 청구하는 방식으로 대응합니다.

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