실제 다루는 사건
- 상가 계약갱신요구권(10년) 행사와 거절 분쟁
- 3기 차임 연체에 따른 계약 해지·명도
- 환산보증금 초과 임대차의 적용 범위 판단
- 원상회복 의무 범위와 비용 분쟁
- 관리비·공과금 정산 다툼
- 명도소송과 점유이전금지가처분
- 차임 증감청구권 행사
- 임대인 변경(매매) 시 임대차 승계 문제
상가 계약갱신요구권과 갱신 거절 사유
상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고, 임차인은 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있도록 정합니다.
다만 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인 동의 없이 전대한 경우 등에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다(법 제10조 제1항 각 호). 환산보증금이 일정 기준을 초과하는 경우에도 갱신요구권 규정은 적용되나, 우선변제권 등 일부 규정은 적용이 제한될 수 있어 점포의 보증금·차임 구조를 먼저 확인해야 합니다.
명도소송과 원상회복 분쟁
임차인이 3기 차임을 연체하면 임대인은 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 계약을 해지할 수 있고, 임차인이 점포를 비우지 않으면 건물명도(인도) 소송을 제기하게 됩니다. 소송 중 점유가 제3자에게 넘어가는 것을 막기 위해 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 경우가 많습니다.
임대차 종료 시 임차인은 원칙적으로 점포를 원상으로 회복해 반환할 의무를 부담하나(민법 제654조, 제615조), 통상의 사용으로 인한 손모나 임대인이 설치한 부분까지 임차인이 부담하는지는 다툼이 잦습니다. 관리비·연체차임·원상회복비용은 보증금에서 공제·정산되는 것이 일반적입니다. 민상빈 변호사 및 전담팀은 계약서와 점포 상태를 검토해 명도·정산 대응을 함께 설계합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
상가도 10년까지 무조건 갱신되나요?
임차인은 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 3기 차임 연체, 무단 전대, 임대인의 철거·재건축 계획 등 법정 사유가 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있어 무조건 보장되는 것은 아닙니다.
차임을 두 달 밀렸는데 바로 쫓겨나나요?
계약 해지는 3기의 차임액에 이르도록 연체한 경우에 가능합니다. 연체액 합계가 월 차임의 3개월분에 도달했는지가 기준이며, 연체 경위와 일부 변제 여부에 따라 결론이 달라질 수 있어 구체적 검토가 필요합니다.
원상회복은 어디까지 해야 하나요?
임차인은 임차 당시 상태로 회복해 반환하는 것이 원칙이지만, 통상적 사용에 따른 손모나 임대인이 미리 설치한 시설까지 임차인이 부담하는지는 계약 내용과 사실관계에 따라 달라집니다. 과도한 원상회복 요구에는 다툼의 여지가 있습니다.
건물이 팔리면 임대차 계약은 어떻게 되나요?
상가건물 임대차보호법상 대항요건(인도+사업자등록)을 갖춘 임차인은 임차건물의 양수인에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 즉 새 소유자가 임대인의 지위를 승계하므로, 기존 계약 조건이 원칙적으로 유지됩니다.
명도소송은 보통 얼마나 걸리나요?
사안의 복잡성, 임차인의 다툼 정도, 법원 사정에 따라 차이가 큽니다. 일반적으로 변론 절차와 판결, 필요 시 강제집행까지 상당한 기간이 소요될 수 있으므로 초기에 점유이전금지가처분 등을 함께 검토합니다.
관리비를 임대인이 과다하게 청구합니다.
관리비 항목과 산정 근거가 계약·관리규약에 부합하는지 확인해야 합니다. 근거 없는 항목이나 과다 청구는 정산 단계에서 다툴 수 있으며, 분쟁이 계속되면 부당이득 반환 등 법적 대응을 검토할 수 있습니다.
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⚖️ 법무법인 대진
민상빈 변호사 · 법무법인 대진
대한변호사협회 등록 변호사로서 본 분야 사건을 직접 수행합니다.
최종 업데이트: 2026-06-05 · 작성: 민상빈 변호사 (법무법인 대진)
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