보증금 반환소송, 임대차 종료 후 돌려받지 못한 보증금 회수

먼저 내용증명으로 반환을 청구하고, 임차권등기명령(주택임대차보호법 §3의3)으로 권리를 보전한 뒤 보증금 반환청구소송이나 지급명령을 통해 집행권원을 확보해 강제집행으로 회수합니다.

이사로 점유·전입신고를 잃으면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 이사 전 임차권등기명령(주택임대차보호법 §3의3)을 신청해 등기가 마쳐진 뒤 이사하면 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

주택 인도와 보증금 반환은 민법 §536 동시이행 관계입니다. 임차인은 보증금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있고, 보증금을 받지 못한 상태의 점유는 불법점유가 아니라는 것이 대법원의 확립된 입장입니다.

임대인이 금액을 다투지 않으면 민사소송법 §462 지급명령(독촉절차)으로 변론 없이 집행권원을 받을 수 있어 일반 소송보다 빠르고 비용이 적게 듭니다. 다만 임대인이 송달받고 2주 내 이의신청을 하면 통상의 소송으로 넘어갑니다.

소송 전 민사집행법 §276 부동산 가압류로 재산 처분을 막고, 판결 확정 후 부동산·예금·임대수익 등에 강제집행해 회수합니다. 보전이 회수 성패를 좌우합니다.

주택임대차보호법 §8에 따라 일정 보증금 이하 소액임차인은 다른 담보권자보다 보증금 중 일정액을 최우선변제받습니다. 다만 선순위담보권 설정 등기 전에 대항요건을 갖춰야 하고, 경매 배당요구 종기 내 배당요구가 필수입니다.

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