실제 다루는 사건
- 부동산 가압류의 대상과 관할(부동산 소재지)
- 가압류 기입등기를 통한 집행
- 처분 제한의 효력(채권자에 대한 대항 불가)
- 선순위 담보·후순위 권리와의 우열 관계
- 공유지분에 대한 가압류 가능 여부
- 담보제공 금액의 산정 경향
- 본안 승소 후 본압류 전이와 경매
- 허위·과잉 가압류 시의 책임
부동산 가압류의 집행과 효력
부동산 가압류는 부동산 소재지를 관할하는 지방법원에 신청합니다. 법원이 피보전권리와 보전의 필요성 소명을 심사해 담보제공을 조건으로 가압류 결정을 내리면, 법원의 촉탁으로 등기부에 가압류 기입등기가 마쳐집니다.
가압류 기입등기가 되면 채무자가 그 부동산을 제3자에게 매도하거나 담보로 제공하더라도, 그 처분은 가압류 채권자에게 대항할 수 없습니다. 즉 채무자는 등기상 여전히 처분할 수 있는 외관을 갖지만, 가압류 채권자가 본압류로 전이해 집행할 때 그 처분의 효력을 부인할 수 있어 사실상 매매가 어려워집니다. 이것이 부동산 가압류가 강력한 보전 효과를 갖는 이유입니다.
순위 관계와 본압류 전이
부동산에 이미 근저당권 등 선순위 담보가 설정되어 있다면, 가압류는 그보다 후순위가 되어 경매 시 선순위 채권이 먼저 배당받습니다. 따라서 가압류 전에 등기부를 확인해 잔여 가치를 가늠하는 것이 중요합니다. 부동산이 공유라면 채무자의 공유지분에 대해서도 가압류가 가능합니다.
채권자는 본안소송에서 승소해 집행권원을 얻으면 가압류를 본압류로 전이시켜 부동산 강제경매를 신청할 수 있고, 가압류 시점을 기준으로 한 순위 보전의 이익을 누립니다. 다만 피보전권리가 없거나 과도한 가압류로 채무자에게 손해를 입히면 부당한 보전처분으로 인한 손해배상 책임이 문제될 수 있으므로, 청구금액과 대상 선정에 신중을 기해야 합니다. 구체적 검토는 민상빈 변호사 및 전담팀과 진행하시길 권해 드립니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
부동산 가압류는 어디에 신청하나요?
가압류할 부동산이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 신청합니다. 법원이 결정하면 등기부에 가압류 기입등기가 촉탁되어 집행됩니다.
가압류된 부동산을 채무자가 팔 수 있나요?
등기상 매도는 가능해 보이지만, 그 처분은 가압류 채권자에게 대항할 수 없습니다. 채권자가 본압류로 전이해 집행할 때 처분의 효력을 부인할 수 있어 실제로는 매매가 어렵습니다.
근저당이 잡혀 있어도 가압류가 되나요?
됩니다. 다만 선순위 근저당권 등이 있으면 가압류는 후순위가 되어, 경매 시 선순위 채권이 먼저 배당받습니다. 잔여 가치를 미리 확인하는 것이 중요합니다.
공유 부동산의 지분에도 가압류가 가능한가요?
네. 채무자가 가진 공유지분에 대해 가압류가 가능합니다. 다만 지분 가압류의 실익은 전체 부동산의 가치와 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
가압류 후 바로 경매가 진행되나요?
아닙니다. 가압류만으로는 경매로 나아갈 수 없습니다. 본안소송에서 승소해 집행권원을 얻은 뒤 가압류를 본압류로 전이시켜야 강제경매를 신청할 수 있습니다.
과도하게 가압류하면 문제가 되나요?
피보전권리가 없거나 청구액에 비해 과도한 가압류로 채무자가 손해를 입으면 부당한 보전처분으로 인한 손해배상 책임이 문제될 수 있습니다. 청구금액과 대상 범위를 신중히 정해야 합니다.
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⚖️ 법무법인 대진
민상빈 변호사 · 법무법인 대진
대한변호사협회 등록 변호사로서 본 분야 사건을 직접 수행합니다.
최종 업데이트: 2026-06-05 · 작성: 민상빈 변호사 (법무법인 대진)
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